streda, 3. februára 2016

Realitná kancelária vymáha pokutu na základe obhliadkového formuláru .....má na to právo? ....nie, nemá!

Realitná kancelária vymáha pokutu na základe obhliadkového formuláru .....má na to právo ....nie, nemá!

V poslednom čase som dostal niekoľko otázok typu ...a dovolím si niektoré z nich citovať:
•    Dna 9.2. 2015 som bola na obhliadke nehnuteľnosti, ktorú som chcela kupit cez RK. Nepodpísala som žiadny formulár, tlačivo. Byt som pre nepríjemné praktiky tejto RK kupila od konkurencie... Následne po 2 týždňoch ma už spomenutá RK kontaktovala listom od právnika, kde mi poslali aj tlačivo, na ktotom je údajný môj podpis a dátum obhliadky 11.2. Takže ani dátum nesedí a ešte si stojim za tym, že som nič nepodpísala. Požadujú odo mňa zaplatiť províziu 1250€, lebo som si byt kupila u konkurencie. Toho času mi prišiel zo súdu aj platobný rozkaz ku ktorému píšem odpor....
•    Koncom júla som s realitnou kanceláriou ............. absolvovala obhliadku nehnuteľnosti- pozemku o výmere 1 200 m2....kým som sa vrátila so zálohou platbou, aby mohla byť uzatvorená zmluva o zmluve, došlo k zázračnému predaju pozemku a bol mi ponúknutý iný. Na mieste obhliadky som bola sklamaná,  pozemok bol 3x menší, rozlohou cca 306 m2, za sumu tú istú 13 000€. Rozhodla som sa teda hľadať ďalej......videla množstvo nehnuteľností , až som sa nakoniec opätovne, ale cez inú realitnú kanceláriu dostala k pozemku číslo 2, za sumu cca o 3 000€ nižšiu...a už to pre mňa v tomto momente začalo byť zaujímavé, tak som pozemok kúpila...Začal sa teror , ktorý trvá už 6 mesiacov, opakované vyhrážanie sa exekútorom, písomnou aj telefonickou formou, opakované SMS....
Nebudem sa vracať k téme na čo slúži obhliadkový list či záznam o obhliadke ...to som rozoberal na inom mieste môjho blogu a v zásade ide o opodstatnený dokument ...ako pre RK tak aj pre predávajúceho a myslím, že ak ste v pozícií predávajúceho a máte uzavretú sprostredkovateľskú zmluvu s RK, tak ho budete vyžadovať.
Ale vrátim sa k množiacim sa podobným podnetom ako som citoval .... musím žiaľ povedať, že je to podvodná praktika, ktorú niektoré realitné kancelárie využívajú ako príležitosť na bezpracný zisk či zárobok. Všeobecne ide o nekalé praktiky, ktoré je možné riešiť aj formou podania podnetu na Slovenskej obchodnej inšpekcií .....ak však vystupujete v danom prípade ako fyzická osoba, pretože SPOTREBITEĽOM je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti, zamestnania alebo povolania a SLUŽBOU akákoľvek činnosť alebo výkon, ktorý je ponúkaný spotrebiteľovi odplatne alebo bezodplatne vrátane činností upravených osobitnými predpismi, nad ktorými vykonávajú dozor profesijné komory alebo iné orgány verejnej správy ...de iure aj v prípade vášho vzťahu s RK ....či už ako predávajúci alebo v tomto prípade záujemca ...ide o vzťah spotrebiteľ vs. dodávateľ.
Vzťah máme zadefinovaný a poďme si teda posvietiť na samotné konanie RK ......250/2007 Z. z. ...kde takéto správanie sa poskytovateľa služby môžeme subsumovať pod § 2 .... q) agresívnou obchodnou praktikou - konanie, ktoré obťažovaním, nátlakom vrátane použitia fyzickej sily alebo neprimeraným vplyvom podstatne zhoršuje alebo je spôsobilé významne zhoršiť slobodu výberu alebo správanie priemerného spotrebiteľa vo vzťahu k výrobku a tým zapríčiňuje alebo môže zapríčiniť, že spotrebiteľ urobí rozhodnutie o obchodnej transakcii, ktoré by inak neurobil.......a je to v rozpore aj s ďalšími zákonmi....

Čo sa týka samotnej pokuty .......ide o pokutu, ktorá je pre spotrebiteľa neprijateľnou zmluvnou podmienkou - neprijateľnou sankciou už len pre jej neurčitosť, teda je priamo v rozpore s ustanoveniami civilného kódexu ...občianskeho zákonníka, konkrétne ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách. Pre posúdenie neprijateľnosti zmluvnej podmienky je rozhodujúce, že podmienka je objektívne spôsobilá poškodiť spotrebiteľa a nie je rozhodujúca vôľa zmluvných strán. Ak by súd napriek všetkej argumentácií vyhovel žalobe na zaplatenie takejto pokuty, porušil by samotný zákon, princípy súkromného práva (princíp proporcionality) a v neposlednom rade by  došlo aj k porušeniu záväzkov Slovenskej republiky vyplývajúcich z členstva v Európskej únii.
Ak prosím niekto namieta .....tam, Vy za tým monitorom na adrese Končitá 1 .....v obývačke ....že nejde o spotrebiteľskú zmluvu ....nuž nechajme to rozhodnutí súdov SR, verím, že sú to odborne aj osobnostne ľudia na svojich miestach,  ale osobne som presvedčení, že zákonodarca to definoval dostatočne jasne ....citujem literu zákona 40/1964 Zb. § 52,
ods.1 Spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom a
ods.3 Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti ....a predpokladajme, že RK je RK ....a má na to „licenciu“ ....ibaže by nie ...nuž, ale to už iná kapitola práva .....nedovolené podnikanie.......

Samotné konanie realitnej kancelárie je tiež v rozpore s dobrými mravmi a litera zákona, teda konkrétne § 39 zákona 40/1964 Zb. hovorí - Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Z toho všetkého mám za to, že obhliadkový list ani nič podobné  nie je a ani nemôže byť právnym titulom na vymáhanie akejkoľvek pokuty.


Roman Farkašovský

pondelok, 6. apríla 2015

Právne poradenstvo a právne služby

1.    Na úseku ochrany poľnohospodárskej pôdy podľa zákona č. 220/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov:
     - Obstarávanie dokladov k zmene poľnohospodárskeho pozemku na iný druh pozemku alebo k zmene nepoľnohospodárskeho druhu pozemku na poľnohospodársky pozemok (z ornej pôdy na trvalé trávnaté porasty, z ornej pôdy na zastavanú plochu a nádvoria, z trvalých trávnatých porastov na ornú pôdu....)
     - Obstarávanie dokladov k rozhodnutiu o vyňatí poľnohospodárskej pôdy ako aj stanovísk a vyjadrení (na výstavbu rodinných domov, chát, garáží, ciest, diaľnic, priemyselných objektov....)
     - Obstarávanie dokladov k schváleniu územného plánu pre obce a podnikateľov a jeho zmenám.
2.    Poskytovanie služieb na úseku ostatných činností v pozemkovej oblasti  v zmysle zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov v znení neskorších predpisov (revízia a uzatváranie nájomných zmlúv pre vlastníkov poľnohospodárskej pôdy....)
3.    Služby a poradenstvo na úseku lesného hospodárstva  podľa zákona č. 326/2005 Z.z. o lesoch v znení neskorších predpisov ako aj zákona o poľovníctve č. 274/2009 Z.z. v znení neskorších predpisov (vyňatie pozemku z lesného pôdneho fondu na iný účel, príprava podkladov k zriadeniu poľovného revíru, príprava zmien v existujúcich schválených poľovných revíroch... )
4.    Na úseku pozemkových spoločenstiev podľa zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách
     - Služby vo veci zápisu pozemkových spoločenstiev do registra pozemkových spoločenstiev s právnou aj bez právnej subjektivity ako aj ostatné služby vyplývajúce predmetného zákona
5.    Služby na  úseku zápisu práv k nehnuteľnostiam v zmysle katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov  (príprava zmlúv, vkladov vlastníckych práv, zápis vecných bremien, výmaz vecných bremien, premena nezistených vlastníkov na zistených vlastníkov....)
6.    Právna konzultácia na úseku reštitúcií podľa č. 229/91 Z.z. v znení neskorších predpisov (vysporiadanie už podaných reštitúcií, reštitúcie týkajúce sa pozemkových spoločenstiev, reštitúcie s Maďarskom....)

streda, 14. augusta 2013

Vysoká nezamestnanosť alebo ako nie je polická vôľa ju riešiť!

Kde bolo tam bolo, na peknom ale ďalekom východe jednej peknej malebnej krajiny, vraj z dôvodu importovanej krízy od imperialistického západu narastá nechutná epidémia. Nezamestanosť. To všetko ten imperialistický západ! S tou svojou krízou! No nie je všetko čierne alebo biele. Aj o tej akože kríze by sa dalo popísať. Ale o tom potom.
Teraz back to the business alebo po slovensky späť k nášmu prípadu. Jedna milá, šikovná a dobre vzdelaná slečna si po škole nenašla prácu. Práca nie je. Vyviezli ju na ďaleký východ, a tým nemám na mysli na východ tejto malej malebnej krajinky. Ale na východ celého šíreho sveta. Až k plotu, ktorý ohraničuje svet na jeho konci. Za týmto plotom je vraj už len more. Neviem. Nebol som tam.
Nuž slečna chodila z dverí do dverí, z firmy do firmy. Veľa dní s batôžkom buchiet od mamičky. Až jedného pekného dňa jej v jednej firme povedali, že napriek importovanej kríze od západných imperialistov a vyexportovej práci na východ to s ňou skúsia.  Prijmú ju na absolvenstkú prax podľa zákonov tejto malej malebnej krajiny. A ak sa osvedčí, tak si ponechajú navždy. No ak nie navždy, tak kým ona bude chcieť.
Všetko čo im úradníci nakázali pripravili, vypísali a podali. Čakali. Čakali kladnú odpoveď, veď pomôžu riešiť epidémiu nezamestnanosti. Čuduj sa svete, prišla zamietavá odpoveď. Prečo? Lebo vraj nie sú podľa platného zákona zamestnávateľom. Ten úradník za tým starým stolom mal pravdu. Dokonca aj volal na západ tejto malej malebnej krajinky s nejakým ďalším úradníkom na vysokom poste, vo vysokej budove ministerstva. Je to tak.
Kto za to teda môže? Zákonodarný zbor tejto malej malebnej krajinky. Zo zákona o službách zamestanosti totiž vypustil  niekoľko posledných slov ustanovenia predmetného zákona. Konkrétne §3 ods. 2, písmeno c: ...alebo ktorá chce prijať uchádzača o zamestnanie na vykonávanie absolvetskej praxe podľa §51. Nerozumiem tomu. Asi nie je politická vôľa riešiť nezametnanosť v tejto malej ale o to malebnejšej krajinke.
Záverom nie je čo dodať.

piatok, 24. mája 2013

Korupcia vo verejnej správe!

Nemáte známeho, čo má známeho na úrade? A to nie len tak nejakého, ale takého, čo môže dať úplatok - malé všimné. Veď podplácať a brať úplatok je predsa trestný čin. Veru viete, že už kde koho nachytali naši policajti. Skoro ako Matrix.
Korupcia! Áno, je tam. Vieme o nej všetci! Ale kto za to môže?! My všetci!
A verte mi, je to pravda. Veď sa sami zamyslite. Aj minule ste chceli niečo vybaviť na úrade, súde či inom štátnom orgáne. A namiesto, aby ste sa tam priamo vybrali, hladali ste známeho, čo má známeho. Chyba. Veľká chyba!
Prečo píšem o tejto téme? Jeden známi, môjho známeho, hľadal pred časom známeho, nejakého známeho. Trvalo to dlho a stálo to veľa peňazí. Veď aj známi, vášho známeho, potrebuje pár drobných.  A to ešte nemáte istotu, či aspoň niečo z obnosu dorazilo na miesto určenia.
Nuž, ale vráťme sa k téme. Išli sme teda priamo za vecou. Čuduj sa svete za veľkými dverami s veľkou kľučkou sedela milá, malá pani. Mala síce vo svojej moci malú okrúhlu pečiatku, ale tvárila sa normálne. Neuveríte, vybavili sme všetko. Poradila nám čo nám chýba, čo doplniť. Nakoniec sme jej chceli dať aspoň niečo - čokoládové bombóny a kávu. Nevzala. Vraj to je zakázané. Tak vaše peniaze na úplatok sa vlastne asi ani nedostanú na miesto určenia.
Nebojte sa úradnikov! Už dávno pominuli časy stredoveké, kedy úradnikmi boli takmer výlučne feudáli  a šlachtici. Neboli to totiž platené funkcie, teda zamestanie ako je to dnes. Možno aj dnes by ste tam našli človiečika so šľachtickým pôvodom, ale je to jeho zamestnanie.
No budete mi možno oponovať. Mne sa minule stalo.... Ak by predsa sa niekto s úradnikov správal ako v dobách dávno minulých, sú tu aj vyššie inštancie, ako by povedali starší občania. Samozrejme, každé konanie je riedené nejakým zákonom alebo podzákonným predpisom. Má svojproces a termíny. Ak ste všetko čo zákon káže splnili a v stanovenej lehote sa nič neudialo, možete sa dopytovať.  Priamo alebo potom na druhostupňovom, teda nadriadenom orgáne. Napokon aj na príslušnom ministerstve.  V prípade, že vám bola konaním alebo nekonaním príslušného orgánu verejnej správy spôsobená škoda, aj na tento prípad je celý rad právnych predpisov. Ale aj tak si osobne myslím, že treba ísť priamo. Kľukaté „skratky“ sú vždy dlhšie, náročnejšie a namáhavejšie. Je tu ešte riziko, že zablúdite.
A ak ide o vec, v ktorej nie ste doma, nájdite si odborníka. Som presvedčený, že aj to bude v konečnom dôsledku lacnejšie riešenie. Veď ani doma si nerobíte všetku údržbu sami.

utorok, 30. apríla 2013

Záznam o obhliadke

Väčšina profesionálnych realitných kancelárií a realitných maklérov používa tlačivo Záznam o obhliadke. Forma je variabilná a často závisí od konkrétnej kancelárie, napríklad logo a celkový vzhľad. Čo by však malo byť pre všetky podobné alebo takmer rovnaké je obsah. Určite tam musia byť základné údaje o záujemcovi o obhliadku, identifikácia predmetnej nehnuteľnosti, údaje o maklérovi  a dátum obhliadky. Nesmie samozrejme chýbať podpis záujemcu.

Čo je pre záujemcu dôležité? Tento dokument ho k ničomu nezaväzuje. Akékoľvek zmienka o nejakom záväzku alebo nebodaj pokute je nemysliteľná. Určite je potrebné ešte pred podpisom si formulár prečítať a prípadné poznámky alebo formulácie záväzkového charakteru po dohode s maklérom vyčiarknúť. Ak ste sa podpisom niečoho podobného zaviazali k niečomu, čo ste nechceli, možete ma kontaktovať na mailovej adrese farkasovsky@rfreality.sk . 

Vráťme sa však k otázke, načo je tento dokument, keď teda nemá záväzkový charakter. Slúži na ochranu predávajúceho. Je predsa dôležité, keď k vám do príbytku, domu alebo inej nehnuteľnosti vo vašom vlastníctve príde niekto neznámy, aby ste o ňom mali aspoň základné údaje a poznali ho. Alebo by ste si pustili do domu úplne cudzieho človeka o ktorom nič ani len netušíte? Púšťate ho predsa len do svojej súkromnej zóny. Určite aj vy sami by ste chceli vedieť kto a kedy vám chodil po dome či byte.

V angloamerických štátoch, kde je realitný trh na úplne inej úrovni, realitné agentúry a makléry tieto tlačivá neraz používajú aj ako dotazník. Vyplnenie tejto časti je samozrejme dobrovoľné. Sú tam otázky ohľadom prístupu makléra, samotnej nehnuteľnosti, čo by záujemca ako potenciálny klient uprednstnil a podobne. Informácie slúžia na samotné zlepšenie práce ale aj ako prieskum dopytovej strany trhu.